整骨院の廃業（退店）にかかるリアルなコスト
整骨院をたたむとき、想定していた金額をはるかに超える退店コストが発生して驚く院長先生は少なくありません。原状回復のための解体工事、そして解約予告期間中に払い続ける家賃など、廃業には数十万円から、時には1,000万円近い負担がのしかかることもあります。
一方で、院を解体せずにそのまま次の施術者へ引き継ぐ「M&A（医院継承）」や「居抜き譲渡」という道もあります。この選択肢をうまく使えば、退店コストを大幅に圧縮できるうえ、売却によって資金を手元に残せる可能性も出てきます。ここでは、廃業にかかる実際の退店コストと、M&Aによる譲渡がどう違うのかを、数字を交えて解説します。
退店コストの内訳と相場
整骨院を廃業する際の費用は、50万〜150万円あたりが目安とよく言われます。ただし、テナントの広さや契約条件、抱えている従業員の人数次第では、数百万円、場合によっては1,000万円前後に達することも珍しくないのが実情です。主な費用項目は以下の通りです。
- ・物件の原状回復にかかる解体工事費
- ・解約予告期間中に発生し続ける家賃
- ・医療機器・物療器や備品を処分するための産業廃棄物費用
- ・従業員に支払う退職金や解雇予告手当
- ・手続きを依頼する税理士・行政書士への報酬
こうした費用を一つずつ合計していくと、当初思い描いていた相場を大きく超える金額になるケースは少なくありません。特に原状回復費用や空家賃は個別の事情によって変わりやすいため、項目ごとの内訳を事前に確認しておくことが重要です。
なぜ整骨院の原状回復費用は高くなりやすいのか
整骨院は一般的なオフィスや飲食店に比べ、撤去に手間がかかる要素が多い業態です。プライバシー確保のための個室ブースが多く、木枠や石膏ボードなど素材の異なる間仕切り壁を手作業で分別解体する必要があること、水回りを支える床下配管がコンクリートに埋め込まれており「はつり工事」が発生しやすく、振動を伴う作業のため夜間対応となって割増賃金が加算されがちなこと。この二つが費用を押し上げる主な要因です。
さらに、賃貸借契約で「指定業者以外の施工は認めない」とされている場合、中間マージンとして見積もりに2〜3割が上乗せされることもあります。間仕切りの撤去費と処分費が別項目で二重計上されているなど、見積書を細かく確認しないと気づきにくい水増しが紛れていることも珍しくありません。
「スケルトン戻し」と「原状回復」の費用差
退去時にどこまで解体するかによっても、費用は大きく変わってきます。
- スケルトン戻し：坪単価はおよそ5万〜10万円
- 原状回復：坪単価はおよそ3万〜6万円
15坪ほどの小さな治療院を例にとると、スケルトン戻しなら75万〜150万円、原状回復であれば45万〜90万円が目安となり、その差は30万〜60万円ほど開きます。30坪クラスの中規模店舗になると、差額は60万〜120万円にまで広がることも珍しくありません。
契約書には「原状回復」としか書かれていないのに、管理会社側から当たり前のように「スケルトン戻し」を求められるケースも見受けられます。余計な出費を防ぐためには、契約書の文言を隅々まで確認しておくことが必要です。
見落としがちな「解約予告期間中の空家賃」
空家賃が発生する仕組み
事業用物件では、解約予告期間として3〜6ヶ月前という長めの期間が設定されているケースが大半です。これは、貸主にとって次の入居者が決まるまでの空室リスクを避けたいという事情によるものです。そのため、閉院して収入がゼロになっても、解約が正式に完了するまでの数ヶ月間は家賃の支払いが続きます。この「空家賃」は、廃業コストの中でも特に痛手となりやすい部分です。
空家賃を減らすためのコツ
空家賃を抑えるうえで最も効果的なのが、M&Aや居抜き譲渡によって次の入居希望者をあらかじめ確保し、貸主に紹介しておくことです。「今の内装や設備をそのまま引き継ぐ後継者がすでに見つかっている」と伝えれば、貸主にとっても空室期間を作らずに家賃収入を維持できるため、予告期間の短縮に応じてもらいやすくなります。つまり、居抜き譲渡やM&Aを進めること自体が、空家賃を圧縮する直接的な手段になります。
このほか、内見の案内に積極的に協力したり、募集に必要な図面を早めに提供したりして、貸主側の不安を和らげる姿勢を示すという手もあります。仮に予告期限に間に合わなかった場合でも、不足分をペナルティ相当として支払うことで、即時解約に応じてもらえることも珍しくありません。何より重要なのは、旧物件の予告期間から逆算してスケジュールを組み立てる点です。解約日を契約更新日にかからないよう調整するだけでも、余計な更新料の発生を防げます。
廃業とM&A、結局どちらがどれだけおトクなのか
費用項目ごとの比較表
廃業とM&A（居抜き譲渡）では、退店コストの大きさや患者・従業員への影響が大きく異なります。
| 項目 | 廃業（通常の退店） | M&A（居抜き譲渡） |
|---|---|---|
| 患者への影響 | 通院先を新たに探してもらう必要が生じる | そのまま同じ院に通ってもらえる |
| 機器・内装の処分 | 自己負担での処分が必要になる | 資産として引き渡せる |
| 解約予告期間 | 空家賃という形で費用がかかる | 短縮・免除につながる余地がある |
| 従業員の雇用 | 解雇せざるを得ないことが多い | 雇用を引き継げる可能性がある |
| 売却対価 | 基本的に発生しない | 得られる可能性がある |
なぜM&Aの方が手元に資金を残しやすいのか
廃業の場合、解約予告期間中の家賃も原状回復費用も「出ていくだけ」の支出です。一方、M&Aや居抜き譲渡では、後継者への引き継ぎによって空家賃や原状回復費用を避けられるうえ、機器や内装、患者基盤を評価した売却対価という収入も加わります。支出を抑える効果と収入を得る効果が同時に働くため、廃業に比べて手元に資金を残しやすくなるのです。ただし、実際の差は院ごとの契約条件や設備の状態によって異なるため、詳しい見込みは専門家への相談をおすすめします。
M&Aで得られる売却対価はどう決まるのか
整骨院のM&Aにおける売却相場は、営業利益のおおよそ1.4〜2.5倍、目安にして200万〜1,000万円程度と見込まれます。評価額の算出には、「時価純資産＋のれん代（営業利益の1〜3年分に相当）」という考え方が用いられるのが一般的です。
高い評価につながりやすいのは、院長個人の集客力に依存せず、安定して利益を出せる仕組みを備えている院です。具体的には、自費診療の比率、スタッフの定着率、カルテや顧客データの可視化状況、財務や契約関係の透明性といった点が評価の分かれ目になります。
M&A・居抜き譲渡を進める際に押さえておきたいコツ
賃貸借契約書で必ず確認すべき条項
どれほど内装や機器の状態が良くても、貸主が「次の入居者とはスケルトン契約しか結ばない」という方針を崩さなければ、居抜き譲渡は実現しません。買い手を探し始める前に、賃貸借契約書の中にある「造作譲渡が認められるか」「名義変更に関する条項があるか」「原状回復義務は誰が引き継ぐのか」といった点を、あらかじめ確認しておく必要があります。
貸主への相談の進め方
契約内容を把握したら、買い手探しと並行して、早めのタイミングで貸主に相談を持ちかけておきたいところです。無事に合意へこぎつけたら、あとで認識のズレが生じないよう、内容を覚書などの書面に残しておくことが大切です。
まとめ
整骨院の退店コストは、原状回復費用や解約予告期間中の家賃など、想定以上に大きな負担となりがちです。しかし、廃業ではなくM&Aや居抜き譲渡という形で次の施術者に引き継ぐことができれば、こうした退店コストを抑えながら、手元に資金を残せる可能性があります。
こうした方法は、うまく活用すれば売り手・買い手の双方にとってメリットの大きい選択肢です。ただし、通常の物件契約とは異なるルールや落とし穴も多いため、「何となく安く済みそうだから」という理由だけで進めてしまうと、後々思わぬトラブルにつながることもあります。
整骨院のM&Aや居抜き譲渡についてお悩みの方は、ウェルネスM&Aへお気軽にご連絡ください。費用は一切かからない無料相談から始められますので、「まだ決めていない」という段階でも安心してお問い合わせいただけます。
無料相談はこちら